Ferienhaus ohne Startkapital
Das Leasing stellt auf dem Immobilienmarkt der Zweithäuser die neue Alternative zum Wohnungsdarlehen dar. Seit die Mehrwertsteuer auf Wohnungen seitens der Leasinggesellschaften als Vorsteuer abgezogen werden kann, wird das Leasen von Zweitwohnungen attraktiv.
Von Marina Giuri-Pernthaler
 |
[ Mehr als Liquidität ] Bisher brachten nur das Leasen von Autos und gewerblichen Immobi lien dem Leasingnehmer unter gewissen Umständen steuerliche Vorteile – und auf jeden Fall eine bessere Liquidität. Mit der Bestimmung Nr. 119/E vom 12. August 2005 erlaubt der Fiskus nun den Leasinggesellschaften, auch die Mehrwertsteuer auf Wohnungen, die sie für Leasingnehmer erwerben, voll in Abzug zu bringen. So wird das Leasing auch für Private attraktiv, die sich gern ein Ferienhaus leisten möchten. „Mit der Leasingfinanzierung können wir 100 Prozent des Anschaffungswertes finanzieren, ein Hypothekardarlehen wird durchschnittlich nur für 80 Prozent gewährt“, erklärt Vertriebsdirektor Roland Benetti der Hypo Vorarlberg Leasing AG. Der Vorteil betrifft aber nicht nur die erforderliche Liquidität – es geht um bares Geld, das man sich sparen kann. Auch der zur Anwendung kommende Zinssatz entspricht beim Leasing in etwa dem eines Darlehens. „Einen der größten Vorteile stellt wohl die Ersparnis der so genannten Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) dar, jener Steuer, die bei Aufnahme von Hypothekardarlehen geschuldet wird“, erklärt Marco Kerschbaumer von der Tiroler Sparkassen Leasing. Bei Zweitwohnungen macht die erst kürzlich eingeführte Steuer zwei Prozent des Darlehensbetrag aus. Ein weiterer Vorteil des neuen Gesetzes ist, dass auch bei den Leasingraten nur jener Mehrwertsteuersatz zum Tragen kommt, der beim Ankauf fällig wäre: 4 % bei Erstwohnungen und 10 % bei Zweitwohnungen; nur bei so genannten Luxushäusern ist weiterhin der Mehrwertsteuersatz von 20 % anzuwenden. „Das Angenehme ist auch, dass die Mehrwertsteuer gestundet wird, weil sie nicht sofort beim Kauf über den Gesamtbetrag zu entrichten ist, sondern ratenweise und zuletzt nur mehr auf den relativ niedrigen Restbetrag“, bekräftigt Kerschbaumer. Die Immobilie muss nicht in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden, denn sie gehört dem Leasingnehmer noch nicht: „Während der Laufzeit des Leasingvertrages dürfte es zu keiner Besteuerung des Einkommens aus Gebäuden gemäß den Katastererträgen kommen“, erläutert Benetti vorerst mit Vorsicht die Situation in Bezug auf die Einkommenssteuer. Weiters entfallen beim Leasingankauf die Notarkosten für die Hypothekeneintragung.
[ Auch für Unternehmen ] Bisher konnten Einzelunternehmer die Leasingraten nur für Büro-, Betriebs- und Produktionsgebäude als Ausgaben steuerlich geltend machen. „Einzelunternehmer können mit der neuen Regelung beim Ankauf ihrer privaten Erstwohnung unter bestimmten Voraussetzungen die Leasingraten zu 50 Prozent steuerlich in Abzug bringen“, erweitert Benetti den Anwendungsbereich des neuen Gesetzes noch weiter. „Außerdem können sie unter bestimmten Voraussetzungen den begünstigten Mehrwertsteuersatz von vier Prozent für Erstwohnungen anwenden.“ Allerdings ist bei Erstwohnungen genau zu prüfen, ob eventuelle Landesförderungen oder steuerliche Begünstigungen nicht sogar mehr ausmachen als die Ersparnisse durch das Leasing; bei Erstwohnungen von Privaten ist das Leasing sicherlich nicht vorteilhaft. „Besonders interessant ist das neue Gesetz für Unternehmen“, erläutert weiters Benetti. „Wenn ein Unternehmer Wohneinheiten least und sie seinen Beschäftigten zur Verfügung stellt, können unter bestimmten Umständen sogar die Leasingraten für eine Dauer von drei Steuerperioden vom Unternehmen zur Gänze steuerlich in Abzug gebracht werden.“ Voraussetzung für diese Regelung ist, dass die Arbeitnehmer ihren Wohnsitz in jene Gemeinde verlegen, in der sie beschäftigt sind. Die beiden Leasinggesellschaften Tiroler Sparkassen Leasing und Hypo Vorarlberg Leasing AG sind auf das gewerbliche Immobilienleasing spezialisiert und können sich nun dank des neuen Gesetzes über die Erweiterung ihrer Geschäftsfelder freuen. Beide liefern auf Wunsch auch einen genauen Vergleich der Kosten bei einer konkreten Wunschimmobilie. Diese Formen des privaten Immobilienleasings können nur von Leasingfirmen angeboten werden, die sich hauptsächlich oder gänzlich auf Immobilien konzentrieren. „Wir werden unser Hauptaugenmerk weiterhin auf das gewerbliche Leasing legen. Aber natürlich werden wir unseren Kunden auch das Wohnungsleasing ermöglichen“, so Roland Benetti von der Hypo Vorarlberg Leasing. Die Tiroler Sparkassen Leasing hat diese neue Finanzierungsform von Zweitwohnungen sofort in ihre Angebotspalette aufgenommen: „Wir haben auch inzwischen die ersten Abschlüsse realisiert“, so Marco Kerschbaumer von der Tiroler Sparkassen Leasing.
› Wie funktioniert Leasing?
Der Leasingnehmer sucht sich beispielsweise eine Immobilie aus, muss aber nicht die Mittel für die Erstinvestition verfügbar haben, sondern zahlt der Leasinggesellschaft die Leasingraten – für Unternehmen ein absetzbarer Posten. Nach Ablauf der Leasingdauer kann die Immobilie dann zu einem bereits bei Leasingbeginn vereinbarten Optionspreis erworben werden. Bei steigenden Immobilienpreisen profitiert der Käufer von der Wertsteigerung.
Südtirol Panorama
FF - Media GmbH
Brennerstraße 7a
I-39100 Bozen (BZ)
Tel. +39 0471 30 45 45
Fax +39 0471 30 45 11
panorama@ff-bz.com
MwSt. + St. Nr.
IT 00652330218
FF - Media GmbH
I-39100 Bozen (BZ)
Tel. +39 0471 30 45 45
Fax +39 0471 30 45 11
IT 00652330218